空き家問題の原因や現状は?東京でも!?活用&解決策を分かりやすく

この記事はスラスラーっと読めることを心掛けています^^

空き家問題

 

地元はどこですか?

 

実家はありますか? その実家はいまどうなっていますか?

 

最近、地元へは帰っていますか?

 

なんか、アンケートみたくなってしまいましたねw

でもアンケートではないので安心してください(*´ω`)

 

いま”空き家問題”がヒシヒシと言われ始めているというのは、

この記事を読んでいるということは、知っている方がほとんどかと思います♪

 

中には、地元は東京や首都圏で、空き家問題とは無縁ですなんていう方も。

 

ただ、今はまだ大丈夫かもしれませんが、数年後には東京であろうと深刻化する可能性があるんです。

 

そこで今回は「空き家問題」のあれやこれを、ファイナンシャルプランナーの”ひかしん”が分かりやすくお伝えしていこうと思います(*´ω`)

 

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空き家問題の原因は?

まず空き家は、👇の4つに分けられます🏠

 

二次的住宅(別 荘)週末や休暇時に避暑・避寒・保養などの目的で使用される住宅で、ふだんは人が住んでいない住宅(その他)ふだん住んでいる住宅とは別に残業で遅くなったときに寝泊まりするなど、たまに寝泊まりしている人がいる住宅
賃貸用の住宅新築・中古を問わず、賃貸のために空き家になっている住宅
売却用の住宅新築・中古を問わず、売却のために空き家になっている住宅
その他の住宅上記以外の人が住んでいない住宅で、例えば所有者の死亡、転勤、入院などのため居住世帯が長期にわたって不在の住宅や建て替えなどのために取り壊すことになっている住宅など

 

要は、誰も定住していない家のことを、空き家といいます!

 

空き家が増える理由➀家の所有者の高齢化

 

まずは👇の表をご覧ください♪

 

表

この表は、国土交通省の「平成25年度空室実態調査」による戸建て空き家所有者の年齢の表になります。

 

 

表を見ていただくとわかるんですが、所有者の約半分以上が65歳以上になります。

 

 

表

 

表を見てみると、空き家になってしまった理由は、住人の死亡や入院、老人ホームへなどの施設への入居など高齢者特有の理由が約半分を超えます。

 

所有者が高齢だと体力的に管理ができないパターンが多くなります。

 

要は、日本の人口の高齢化と比例して、空き家も増えていくということですね

 

空き家が増える理由➁建物の老朽化

表

 

空き家の多くは老朽化して住めなくなった住宅がほとんどです。

 

建築時期で見ると「その他の住居」の約7割が昭和55年以前の旧耐震基準の建物になります。

 

そして「既存不適格」というものもあります。

 

既存不適格とは、耐震基準だけでなく建築時は適法であった建物でも、その後の法律の改正で建坪率や接道などが違法になってしまったものを「既存不適格」と呼びます⚠

 

既存不適格の建物は、購入後に増改築をしようとすると規制に引っかかるため大規模に改築することが出来ません。

このような建物の場合、当然所有者も住みませんし、賃貸としても借主は現れないでしょう。

 

家を解体する前提で売却しようとしても、解体費の捻出や解体費用分の値引きもあり、希望する価格で売れないため放置されているケースも多くあります。

 

そして放置された結果、老朽化がますます進行していきます。

 

要は、日本の人口の高齢化とともに、建物も高齢化していくということですね( ゚Д゚)


伸びしろですねー♪
伸びしろではないですね!w

 

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空き家問題の現状は?

地方

「消滅可能性都市」という言葉を聞いたことがあるでしょうか?

 

2040年に向けて20-39歳の女性の数が半分以上減少し、消滅する可能性のある都市のことです。

 

つまり子どもを産める世代が一定割合より下回ると、人口が一気に減少する可能性があり地方自治体も破たんするということを指しています。

 

地方の空き家問題の多くは少子化による人口減少と、都市部への移住による人口流出が大きな原因です。

 

子供が大学進学などで都会へ出てそのまま就職し移住した場合、実家には親だけが住むことになります。

 

親が亡くなり、実家の不動産を子供が相続しても居住しないケースがほとんどです。

 

条件の悪い不動産だとそのまま空き家となり、所有者が離れて住んでいるため管理が十分にされません。

 

高齢化も急速に進む地方では、山梨県17.2%、愛媛県16.9%、高知県16.8%など多くの自治体が全国平均の空き家率13.6%を上回っています。

 

都市群

東京820,000戸
大阪680,000戸
神奈川460,000戸
愛知420,000戸

出典:平成25年 住宅土地統計調査

 

東京などの大都市圏では空き家率は10~11%と低いものの、空き家数はかなりの数に上ります。

 

東京都とはいえすべてが都市部ではありませんが、地価も高く解体して売却しても十分に利益がでそうな23区内でも、老朽化した空き家が放置されているケースは珍しくありません。

 

マンション

空き家問題は戸建ての老朽化による問題の影響が大きいのですが、マンションにも「空き室問題」あります。

 

マンションは築30年を超えると空室率が高まるといわれていて、2008年の総務省の調査では全国で72万戸近くが放置マンションとされています。

 

マンションはコンクリート製が多く急激な老朽化も進まず、大きな問題にはならないように思えます。

 

マンションの場合は空き室が増えると管理組合の維持が難しくなり、水回りや雨漏りなどの定期的な修繕が行われなくなります。

 

所有者が遠方に住んでいて、投資用や賃貸用としているマンションも多く管理がおろそかになりがちです。

 

居住環境が悪くなるとまた空き室が増えるという悪循環で、最終的にはマンション全体がスラム化します。

 

今後マンションの老朽化は急速に進み、築40年超のマンションは、10年後には140万戸、20年後には277万戸に達すると予測されています。

 

マンションの場合、建て替えや解体などの老朽化対策は戸建て以上に大変です。

建物が大規模で頑丈なため、解体や建て替えにも莫大な費用が掛かります。

 

立地条件がよく容積率に余裕があれば、建て替えで以前よりも多くの部屋を作り、その売却益を見込んで建て替えを行う方法が一般的です。

 

マンションの処分については、所有者全員の4/5以上による合意が必要ですが、利害が対立し話が何年も進まないケースはざらにあります。

 

処分方針が決まらない間も老朽化は進んでいきますので、状況はより悪化していきます。

 

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空き家問題の解決手段や活用法は?

こうして年々増え行く「空き家」に対して、国も平成27年5月26日に完全施行された「空家対策特別措置法(空家等対策の推進に関する特別措置法)」という法律を施行しました。

 

この「空家対策特別措置法」は、手入れのされていない放置された空き家を防災、衛生、景観の保全、また、その活用促進のために作られた法律です。

 

これによって各自治体(市町村)が空き家の確認作業を行い、その結果「特定の状態が当てはまる空き家(特定空き家)」であると判断された場合、これまでその空き家が建つ土地に支払っていた固定資産税が、約6倍になってしまう(実際は減税を受けれなくなる)という事態が発生します。

 

「固定資産税」についてはこちら👇をどうぞ^^

 

固定資産税の税率は?いついくらぐらいの金額を払う?nanacoでお得に
この記事はスラスラーっと読めることを心掛けています^^ 固定資産税の通知が届いて、言われるがままに普通に支払ってはいませんか? それってもしかしたら損しているかも( ゚Д゚) 今回はそんなことが無い...

 

これによって所有者は、空き家をどうにかしないと!という動きも出ています💨

 

空き家の有効活用

空き家問題に悩む自治体では、「空き家バンク」として自治体自らがウェブ上で購入者や賃借人を探す取り組みをしているところもあります。

 

もともと条件の悪い不動産が空き家になるケースが多く、通常の仲介などでは効果は上がりません。

 

民間の業者には無い金銭的なインセンティブなどの支援措置を実施して、利用促進を図っています。

 

利用促進策の例としては、空き家バンクで購入、賃借した場合の改修費や家賃の補助、過疎地域での移住者に対する暮らし補助や起業補助、空き家の公営住宅化、公共スペースとしての提供などがあります。

 

民間でも新たに「空き家関連ビジネス」が生まれてきています。

 

家

 

空き家の所有者から依頼を受けて、定期的に換気や通水、清掃などを行う「空き家管理代行サービス」や戸建ての空き家を中心に買取を行い、リフォームを行ったうえで再販する専門業者なども出てきています。

 

戸建ての空き家は全体では借り手が付きにくいため、シェアハウスに改修する例も出てきています。

 

借り手からすれば戸建てを借りるよりは家賃が安くなり、所有者にとってはトータルで家賃収入が高くなるメリットがあります。

 

都市部の空き家では民泊用途での利用も増えており、売却や賃貸だけではない中古住宅の利用方法が空き家問題の解決につながる可能性もあります。

 

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まとめ

スラスラーっと読んでいただけたでしょうか?

日本は少子高齢化がかなりのスピードで進んでいるのが現状で、
2035年には3人に1人は高齢者になると予想されています・

そして晩婚化も大きな原因の一つで、2020年には平均初婚年齢は男性が32.3歳、女性が30.7歳との予測もあります。

人口が減っていけば、それだけ住むところもいらなくなり、家もいらなくなります。
必然というか、自然な流れですよね。

そして国としても、地方から都市部への移住を薦め、古い住居を減らすという流れもあるそうです。

解決策は大きく分けて2択だと思います。

 

住む地域を狭くしてコンパクトにまとめるか、海外からの移住を進めて人口を増やすか。

海外の多くの方は日本にいいイメージを持っていますし、住みたいと思っている方もたくさんいると思います!

どちらにせよ、ちゃんと考えていかないといけない問題ではありますね(´ω`)

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